¿Es bueno invertir en vivienda?

Si nos dejamos guiar solo por las variaciones de los precios de las casas en Estados Unidos, invertir en vivienda no es muy rentable.
Por ejemplo, según cifras de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos, el precio promedio de una casa pasó de $218,000 a $166,000 entre el año 2007 y el primer trimestre de este año. Una caída de 23% en tres años. Y esas son las cifras del promedio. En realidad en algunas zonas de Estados unidos las caídas fueron mucho más fuertes.

Sin embargo, la caída de los precios de las casas se está frenando. Entre 2008 y 2009, el precio promedio de una casa cayó 12%. En cambio, según las últimas cifras de la Asociación, entre el primer trimestre del año pasado y el mismo período de este año, el precio de la casa promedio solo cayó un 0.7%.

De acuerdo co Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios, estos son signos de que los precios se están estabilizando.


Como inversión

Para que una vivienda sea inversión es necesario que su precio aumente como mínimo a una tasa equivalente a la tasa de interés que nos cobran por la hipoteca.

Por ejemplo, Si la hipoteca tiene una tasa de 6% anual, nuestra casa debe aumentar de precio al menos en un 6% cada año.

La lógica de esto es muy simple: cuando compramos una casa con crédito, cada año pagamos intereses sobre ese préstamo. Lo ideal que esos intereses que pagamos se recuperen a través de la valorización de la propiedad.

Esto en parte explica la magnitud de la crisis actual en la que la mayoría de los propietarios de vivienda tienen activos que no se valorizan y que incluso valen menos que la deuda que adquirieron con los bancos.

Pero el análisis no termina aquí. Otra cosa importante es que para que la vivienda sea inversión debe tener capacidad de generar ingresos como si fuera una empresa. La manera de medir esto es comparando el precio de la vivienda con el valor anual por el cual esa vivienda podría rentarse. Por ejemplo, una casa de 200,000 que se puede rentar a $1,500 al mes generaría un ingreso de $18,000 al año.

Esto indica que el precio de la casa es de un poco más de 11 veces su renta anual. Este indicador en los tiempos de la burbuja en algunas zonas del país superó las 20 o 25 veces. Actualmente, el indicador de valor frente a renta anual está regresando a niveles más normales de 10 veces la renta.

Este indicador es una ayuda para saber si la casa que queremos comprar es cara o es una oportunidad. El negocio inmobiliario es muy local y cada comprador debe comparar el precio de la casa que le interesa con la renta anual estimada de esa propiedad. Si el resultadso es de 10 o menos, la casa puede ser una buena inversión.

Otra consideración importante es que la vivienda es una inversión de largo plazo. Ahora que los precios se ajustaron, los inversionistas deben considerar que cuando compran una casa es para los próximos cinco años, como mínimo. Así la casa tiene tiempo de ser una inversión rentable para su comprador porque los costos de vender y mudarse son muy altos y consumirían la rentabilidad del inversionista.